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契约婴儿的博客

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出生于三年灾害末——农村, 成长于十年动乱中——学校, 工作于改革开放初——城市, 挂网于百无聊赖日——群组。 人生信条: 行正道、淡看沧桑, 言正事、莫违真心, 顺自然、不可强求, 忘得失、自得快乐。

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解密"土地增值税":弹性空间大 核实征收难  

2014-07-08 10:41:21|  分类: 文化言论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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解密土地增值税:弹性空间大 核实征收难 - 契约婴儿(农家子弟) - 契约婴儿的博客

土地增值税如何征收?


对于房企来说,土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。

(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分,税率为30%;

(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;

(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;

(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

举例如下:

解密土地增值税:弹性空间大 核实征收难 - 契约婴儿(农家子弟) - 契约婴儿的博客


土地增值税的弹性操作空间


从2005年到2013年,土地出让金总共达到了14万多亿,地方政府大约拿到了8.5万多亿。而假如央视数据未出错,那这八年间全国房地产开发企业应缴未缴的土地增值税总额为3.8万亿。

相较于天量的土地出让金收入,对地方政府来说,土地增值税不是最要命的一块收入来源。

而在地方政府的实际征缴过程中,土地增值税变成了一个有极大弹性操作空间的税种。往往成了开发商与政府相互博弈的一个税种。

也就是说,当地方面临财政压力时,对土地增值税的征缴力度将加大,一旦到财政较好的年景时,征缴力度减小。

针对央视此次曝光房企漏交土地增值税,华远董事长任志强表示,每个税务部门都会在完不成税收增长任务时,深查或催税,开发企业是无法逃避的。甚至有为完成税收任务要求企业超额预缴的,那就必然伴随着,在超额完成任务后要求缓结算的,这是税务机关适时调整实际收缴时间或与提前高预缴要求交换的。

而从历次土地增值税清算的过程来看,真正意义上的土地增值税清算很难,往往都是开发商通过对相关部门的游说,按照核定征收补缴一部分税款了事,甚至维持现状,不再补缴。


漏缴情况存在,税总屡次要求加强征缴


因为弹性操作,或征缴不到位,而导致的土地增值税漏缴量难以准确估计。值得注意的是,在2010年房地产调控较为严厉的时期,国税总局就曾两次公开发文,要求提高土地增值税的预征率,还特别指示地方要有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核对象。

这在当时被认为是自1994年土地增值税开征以来,力度最大的一次征税和清算行动。但是事后看来,被认为力度最大的加强征管行动效果并不理想。

此前的5年里,国税总局更是8次发文,要求严格征管土地增值税,但是在各地,土地增值税仍然无法真正严格征管。

国税总局的屡次发文,从侧面印证了土地增值税漏缴现象存在,而且这个现象十分值得注意。


问题在于,房企欠缴的增值税是否天量?


解密土地增值税:弹性空间大 核实征收难 - 契约婴儿(农家子弟) - 契约婴儿的博客

据央视《每周质量报告》报道,2005年至2012年,8年间全国房地产开发企业应交而未交的土地增值税总额超过3.8万亿元。

央视指出,应缴未缴土地增值税金额排名前十大上市房企分别是:雅居乐、SOHO中国、富力地产、万科股份、深圳华侨城、招商地产、合生创展、融创中国、金地集团、新世界中国地产。

对此,任志强反应激烈,称央视愚蠢无知。并列举了八条来进行批驳。

一个集团中单独结算的项目,分别在不同的税务局管辖下,每个项目的进度不同,必然有大量的项目未达到税法的结算时间,就必然汇总为一个巨大的应交未交数。但分散到各个项目也许只剩下的是结算的收尾数。

不排除项目公司合法利用税法中的规定拖延应结算的条件,如将预售的条件结点拖后,大项目分别领取预售证,等待现房或准现房时才开始销售等。但不违背税法就行,这只是预缴税后结算的制度结果。

他强烈表态:央视的无知也许给社会会造成更大伤害。

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